România ar putea atrage zeci de miliarde de lei în investiții imobiliare prin adoptarea unei legi care să reglementeze Societățile pentru Investiții Imobiliare (SII), echivalentul autohton al Real Estate Investment Trusts (REIT). Proiectul de lege, blocat de peste doi ani în circuitul parlamentar, ar oferi românilor posibilitatea de a investi în imobiliare, beneficiind de randamente mai mari comparativ cu depozitele bancare sau fondurile de pensii.

Un instrument pentru revigorarea pieței de capital

SII funcționează deja în toate statele Uniunii Europene, oferind un statut special. În esență, aceste instrumente permit investitorilor să plaseze bani în imobiliare fără a investi direct în construcții. Aceștia pot profita de randamentele oferite de piață, indiferent dacă este vorba de locuințe, birouri sau sectorul logistic. În România, singurul nume cunoscut din această categorie este Star Residence Invest, listată pe piața AeRo a Bursei de Valori București.

Potențialul de atragere de capital este semnificativ. Analizele arată că aproximativ 257 de miliarde de lei sunt blocați în depozite bancare cu randamente reale negative. De asemenea, fondurile de pensii (Pilonul II) dețin active de 201,6 miliarde de lei, cu o posibilitate limitată de a investi în imobiliare listate. Introducerea REIT-urilor ar putea transforma aceste economii în investiții active, contribuind la dezvoltarea proiectelor imobiliare.

Beneficii fiscale și transparență operațională

Structura propusă pentru SII prevede o societate-mamă listată la Bursa de Valori București și filiale care administrează activele. Un aspect important este obligația de a distribui 90% din profitul net sub formă de dividende. Această măsură ar asigura un flux constant de numerar pentru acționari și, totodată, un flux predictibil de încasări la bugetul de stat prin impozitarea dividendelor cu o cotă de 16%.

Discuțiile recente în Parlament s-au concentrat pe regimul de impozitare. Argumentele tehnice indică faptul că regimul SII nu reprezintă o facilitate fiscală, ci o eliminare a dublei impuneri, un principiu aplicat în majoritatea statelor UE. Mai mult, Directiva (UE) 2022/2523 exclude explicit aceste vehicule din calculul impozitului minim global, recunoscând natura lor specifică de „conducte” de capital.

Impactul social și economic preconizat

Pe termen scurt, proiecțiile sugerează o diminuare teoretică a încasărilor cu 59 de milioane de lei (anul 5). Însă beneficiile pe termen mediu și lung sunt mult mai importante. Se estimează o activitate economică indusă de 30 de miliarde de lei prin mobilizarea capitalului și colectări suplimentare de peste 445 de milioane de lei anual la maturitatea pieței. Un alt avantaj este transparentizarea sectorului, obligativitatea distribuirii profitului forțând fiscalizarea unor randamente.

Dincolo de aspectele financiare, Legea SII are și o componentă socială importantă. Aceasta ar permite cetățenilor accesul la randamente imobiliare profesionale, contribuind la atenuarea crizei locuințelor și supraaglomerării urbane. Succesul acestui model de „capitalism participativ” depinde de decizia politică de a finaliza un parcurs legislativ.