Probleme majore pentru cumpărătorii de locuințe în construcție: Puține soluții în caz de insolvență

Situația juridică dificilă în care se pot afla cumpărătorii de locuințe aflate în construcție, în cazul în care dezvoltatorul intră în insolvență, este scoasă în evidență de Ovidiu Miheț, avocat și practician în insolvență. Potrivit acestuia, legislația actuală oferă puține pârghii eficiente pentru protejarea celor care au plătit deja avansuri sau chiar întreaga sumă pentru un imobil. Riscurile sunt mari, iar recuperarea banilor, dificilă.

O soluție teoretică există: solicitarea finalizării contractului de vânzare-cumpărare. Aceasta presupune ca cumpărătorul să ceară administratorului judiciar să respecte promisiunea de vânzare inițială. Totuși, aplicarea acestei măsuri este condiționată de mai mulți factori. Prețul locuinței trebuie să fie achitat integral sau să poată fi plătit imediat, imobilul trebuie să fie în posesia cumpărătorului, prețul din antecontract să nu fie sub valoarea actuală de piață, iar promisiunea de vânzare să fie înscrisă în cartea funciară.

Dificultăți în recuperarea avansurilor plătite

În practică, aceste condiții sunt rareori îndeplinite. Multe apartamente sunt cumpărate în faza de proiect, când nu există o carte funciară individuală. Diferențele dintre prețul inițial și valoarea actuală de piață pot face imposibilă aplicarea acestei soluții. De aceea, înscrierea la masa credală a dezvoltatorului aflat în insolvență este cea mai frecventă variantă. Cumpărătorul poate depune o declarație de creanță pentru a încerca recuperarea avansului.

Șansele de recuperare integrală sunt reduse, deoarece cumpărătorii sunt considerați, în majoritatea cazurilor, creditori chirografari, fără prioritate la plata datoriilor. Băncile sau alte instituții financiare care au ipoteci asupra terenului sau construcției sunt plătite primele. Situația se complică și mai mult dacă proiectul imobiliar este preluat de un alt dezvoltator după falimentul celui inițial. Noul proprietar dobândește imobilul liber de orice obligații sau sarcini juridice.

Recomandări pentru cumpărătorii interesați

În fața acestor riscuri, specialiștii recomandă o abordare preventivă. Cumpărătorii ar trebui să verifice cu atenție situația juridică și financiară a dezvoltatorului înainte de a semna orice document. Este importantă analizarea extrasului de carte funciară a terenului, verificarea eventualelor ipoteci, consultarea situațiilor financiare ale companiei și identificarea eventualelor procese în care aceasta este implicată.

Experții recomandă prudență atunci când se plătesc avansuri mari pentru locuințe aflate doar în faza de proiect. O altă măsură de protecție poate fi solicitarea unui cont escrow, în care banii plătiți ca avans să fie păstrați până la finalizarea construcției.

În luna septembrie a acestui an, Autoritatea Națională pentru Protecția Consumatorilor a anunțat un control la nivel național al dezvoltatorilor imobiliari, pentru a verifica respectarea drepturilor cumpărătorilor de locuințe. Rezultatele acestui control sunt așteptate să fie publicate în următoarele luni.

Sursa: Playtech.ro